LMNP - LMP QUELLE VALEUR RETENIR POUR LE TERRAIN ?

Publié le 6/05/2019

AMORTISSEMENT TERRAIN (NON) – BIENS A L’ACTIF – CALCUL AMORTISSEMENT IMMOBILISATION - LMNP AU REEL BIC

Un Arrêt du Conseil d’Etat vient siffler la fin de la récréation ou la liberté – parfois abusive – de déterminer au doigt mouillé la valeur du terrain.

Quel est l’enjeu ?

Mes précédents blogs sur la LMNP mettent en avant l’idée qu’en optant pour la déclaration réelle,en raison du calcul rendu ainsi possible des amortissements et de leur comptabilisation en charge, on peut réduire considérablement le résultat imposable, jusqu’à le rendre nul ou négatif en cas de faible loyer.

Si les durées d’amortissement proposées par l’Administration fiscale (BOFIP 2060) sont à peu près définies, tel n’est pas le cas du terrain qui lui ne peut faire l’objet d’un amortissement ;

Les logements suspendus n’existant pas encore il y a nécessité de valoriser la valeur d’un terrain dans toute acquisition immobilière, ce que l’acte notarié ne précise jamais ou rarement.

Alors pour ne pas amortir tout l’investissement il a été d’usage de décoter la valeur acquise de 5 ou 10 % et rarement au-delà – Au doigt mouillé donc… Tout allait bien jusqu'aux abus constatés par l'Administration fiscale sur une entreprise qui a cru bon de pratiquer ainsi sur un bien de 19 Millions d’euros…A Paris ! là où ladite société ignorait que la valeur d’un terrain est sensiblement plus élevée qu’une surface équivalente dans nos provinces les plus reculées…

Un arrêt du Conseil d’ETAT publié le 21 janvier 2018 vient clarifier la méthode qui serait à appliquer - en simplifié :

Valoriser en priorité la part du terrain au prix du m² d’un terrain nu avec les mêmes droits à construire à proximité (facile en zone industrielle mais plus compliqué en centre ville)

Déterminer la valeur du coût à reconstruction du m² bâti (en béton) ex nihilo au lieu du bien immobilier ; Mais cela peut être coûteux et disproportionné pour un actif immobilier de faible valeur… Méthode = prix du m² neuf construit dans la zone géographique du bien - coût au m² des aménagements - coût au m² de la construction = prix du m² bati avant décote pour vétustée. Evaluations qui implique l'intervention d’un architecte ou d’un homme de l’art.

Faire au mieux… mais justifier de la valeur retenue ( !!) comme valoriser en % de la valeur du terrain sur la valeur de la première acquisition (c’est beaucoup plus compliqué !) ou autre méthode avec argumentation de la démarche ce qui à pour avantage de mettre à la charge de l'Administration la démonstration que la méthode retenue n'est pas cohérente.

Il peut ainsi y avoir un risque fiscal sur les positions prises antérieures – mais il n’y avait alors pas de critère fiscalement bien défini – En revanche dorénavant il faut faire plus attention et passer par un professionnel (fini le doigt mouillé donc) et apprécier le risque fiscal (qui peut ne pas être significatif) et dans tous les cas justifier autrement qu’à la louche le pourcentage retenu.